前回の振り返り

既存の商業不動産投資の異なる方式。①Core：低リスク、既存のビジネスが主な収入源②Core Plus：正常の運営している中で、既存の収入を増やす取り組み③Value-Add：厳しい経営の中で、様々な手を打って、収入を増やす取り組み

新常态における不動産業界の新たな方向性

• 方向①自動車普及を前提にした巨大ショッピングモール。事例：American Dream。中国での事例：乐多港、正佳广场（太古汇）などあるが、業績は芳しくない。周辺に競合となる施設が多い。
• 方向②旅行地不動産。事例紹介：上海から新幹線で約2時間半の千島湖。新幹線の駅があり、立地がとても良い。
• 方向③老人ホーム不動産。 上海が推奨する老人ケアの推奨9073。90％は、家庭、7％は住宅エリアからの介護サービス、3％は、老人ホーム。泰康は、9073の73に特化した高級サービスを展開。日本の松下も進出。ただし赤字。利幅が小さい中で、今後、どのように産業として大きくしていくが課題。
• 方向④教育関連不動産。事例：ニューヨークのJFK High School Bellmore NYや北京の昌平二中など。高い税金でも、皆好んで、レベルの高い学校エリアに居住する。
• 方向⑤高年齢化における地方都市再生。事例：日本の神山町や空き家を活用して、10年後に家賃を全額返還する地方再生プラン。
• 方向⑥一般的な都市再生プラン。事例：JDの翠宫饭店買収など。

不動産財務評価方法

• BOE分析（Back-Of-the-Envelope）。William J.Poorvuが開発した不動産評価手法。William J.Poorvuは、自ら不動産開発・不動産投資を手掛ける実務家として、過去３０年間にわたりハーバード・ビジネススクールで「不動産投資」のクラスを担当。
• BOE分析は、資産収益を考慮せず。キャッシュフローからくる投資収益を重要視する。
• 保有収益＞保有コストのときに購入する、という考え。
• 保有収益：不動産がもたらす直接収益と間接収益。
• 保有コスト：直接コストと機会コスト。
• Q)93㎡12,000万元、家賃収入15万元/年、ローン金利6%、他金融商品利率4%50％は初回に払い、のこり50％はローンで購入するとき、買うべきかどうか？
• 収益：家賃収入15万元+不動産価格上昇分36万元（12,000万元×3%）+学区上昇分10万元=61万元
• コスト：ローン金利分36万元（600万元×6%）+機会コスト24万元（600万元×4%）=60万元
• ゆえに、1万元+なので、投資すべき。
• ROAは、債務を増やして、自己資本比率を下げれば、上がる。
• 中国不動産大手の恒大は、2017年まで7年レイン族でキャッシュフローがマイナス。しかし、株価は4倍に上昇。土地を購入し、かつ債務を返済していた。また特に2016-2017年頃は土地の価格が上昇。ゆえにキャッシュフローとは関係のない要因で株価が上がっていた。
• 不動産会社の債務返済能力を確認する指標として、現金預金比率がある。现金资产/流动负债。
• 現金預金比率でみると、中国の不動産は楽観視できない。

政府の介入

• ①市場が機能不全に陥った時②再分配が必要な時に、不動産市場に政府が介入する場合がある。
• 再分配は公平な制度であるが、では何をもって公平というのか？ジョン・ロールズの無知のベール。
• 政府の介入政策。アメリカでは、1937年の賃貸不動産を促進させる政策を実施。
• 中国では、賃貸市場が大きくない。また、中国では、建設用の土地制限、土地の用途制限などがある。なぜ、中国では、賃貸不動産供給が少ないのか？長期賃貸の利率は1％にも満たなく、企業の利益がほとんどないためである。